ビルは“ゼロ・エネルギー”の時代へ

コラム

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新築ZEB化建物を管理運営する知識と経験を培うため自社施設をZEB化

東急コミュニティー技術研修センターNOTIAの外観の写真
東急コミュニティー技術研修センターNOTIAの外観
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東京都目黒区にある株式会社東急コミュニティーの「東急コミュニティー技術研修センターNOTIA」は今後増えてくるZEBの建物を管理運営する知識と経験を持つ人材を育成を目指す技術研修施設で、新築によって一次エネルギー消費量を75%削減し(創エネ含む)、Nearly ZEBに認証されました。

建物外周部の外断熱やLow-Eペアガラス等で外部負荷熱を削減、窓の多用など開口部の自然換気を促進、吹き抜け・トップライトを使った積極的な昼光利用などパッシブ技術と、地中熱を利用した天井面と壁面の輻射パネルによる躯体利用型の輻射冷暖房システム、照明は全館LED化などアクティブ技術を融合させ大幅に省エネを実現。さらに屋上と外壁に設置した太陽光パネルで発電、創エネにも取り組んでいます。

今回は、「東急コミュニティー技術研修センターNOTIA」のZEB化について、株式会社東急コミュニティー 室井様(事業企画部 技術研修センター課 課長)、設計・施工に携われた清水建設株式会社 高橋様(設計本部 設備設計部2部 グループ長)にお話を伺いました。

※以後、法人格、敬称略

ZEB化建物を管理運営する知識と経験を培うために、
当初は省エネルギー目標を一番高い『ZEB』に設定

(司会者)

省エネルギーの目標が『ZEB』だったそうですが、その経緯をお聞かせください。

株式会社東急コミュニティーの室井様の写真
お話を伺った、
株式会社東急コミュニティー 室井様(写真右)

(東急コミュニティー)

弊社では、マンション60万戸、ビルでは1,100棟を超える建物の管理や、先日ラグビーの試合が行われたエコパスタジアムなど施設管理を行っている、不動産の総合管理会社です。自社施設を新築にあたり、省エネルギービルの建設とその運用を考えていました。清水建設様に設計施工を依頼した際に省エネルギービルへの取り組みを必要要件として入れておりました。当初はZEBのことは知りませんでしたが、清水建設様にご提案をいただき、経過の中で『ZEB』が目標になっていきました。

(清水建設)

省エネビルを設計する上で1つ目標を立てたほうがいいのではと、弊社からZEBの概念を説明させていただきました。

(東急コミュニティー)

一番ハードルの高い『ZEB』を目標にしてスタートしました。今後ZEB化建物の管理していく上でトライしてみたいという思いがあり、『ZEB』を目指したプランニングをお願いしました。

(清水建設)

今後ZEBのビルが増えていく中で、建物管理会社である東急コミュニティー様にZEB化建物も管理できる知識と技術を蓄積していただくことが重要であるとご提案したところ、非常に前向きに捉えていただいたと思います。

建物内の随所にZEB化建物の管理への〝気づき〟を促す仕掛けの展開によって
社員自らが能動的に「学ぶ」ことができる、
会社全体の技術力をステップアップさせる効果があることを提案し、社内承認を獲得

(司会者)

ZEB化にあたって最も苦労された点は何でしょうか。

(東急コミュニティー)

ZEB化はイニシャルコストがかなり高いため、企画担当として一番大きな課題は、高いコストに見合う価値を提示して承認を得る、ということでした。清水建設様にもアドバイスをいただきながら、弊社が自社研修施設をZEB化する意義であったり、それによって「得られる効果」「実現できる未来」を考え、高いコストに見合う提案としてまとめ、最終的に社内承認を得ることができました。

(司会者)

どんな提案をされたのですか。

(東急コミュニティー)

当センターのコンセプトは利用する社員にとって「建物そのものが研修素材」です。 Nearly ZEB 認証を受けた「省エネビル」であることもその一つです。館内の随所にZEB化への〝気づき〟を促す仕掛けすることで、社員が見て、触って、使って、気づいたことを自分の現場に持ち帰り、現場でどう活かすかという主体的な思考や行動につなげてもらい、そして現場で得た経験をまた当センターにフィードバックしてもらう。私たちの技術力がステップアップしていくサイクルのベースとなる施設にするという提案です。「NOTIA」という名称は、〝気づき(Notice)が生まれる場所(Area)〟から生まれました。

(清水建設)

当センターには実際に〝気づき〟のポイントが多く、ZEBの運用の知見やノウハウを培うために適した建物であると思っています。

(司会者)

それでは具体的に〝気づき〟のポイントと特徴を教えてください。

①パッシブ技術

◆昼光利用、近隣の視線制御、自然換気、日射遮蔽を実現するファサード

昼光利用、近隣の視線制御、自然換気、日射遮蔽を実現するファサードの写真
昼光利用、近隣の視線制御、自然換気、日射遮蔽を実現するファサードの写真

(東急コミュニティー)

サッシの外側に取り付けたフィンは、室内への直射光を遮りつつ、光と風を取り込めえるよう工夫されています。間接光だけで快適な明るさを確保しています。

◆ウインドーキャッチャーを設けた壁面(左)、周辺から吹く風に合わせて設置することで自然換気を促進

ウインドーキャッチャーを設けた壁面の写真
ウインドーキャッチャーを周辺から吹く風に合わせて設置している写真

(東急コミュニティー)

自然換気の促進では、この建物に当たる卓越風*に合わせたウインドーキャッチャーを配置し、効率よく外気導入できるように工夫をしています。
季節によっては空調を停めます。自然換気のほうが快適で、省エネ効果も向上します。
※取材時は2019年11月。
*卓越風…地域・地方で、ある期間に最も頻繁に現れる風向きの風のこと。

◆吹き抜け、トップライトによる積極的な昼光利用(写真左は2階から見上げた際の吹き抜けの天井部分)

地下1階から見上げた際の吹き抜けの天井部分の写真
吹き抜け、トップライトによる積極的な昼光利用の写真

(東急コミュニティー)

吹き吹け空間に設けたトップライトによる昼光利用で、建物の奥まで日射を導入して明るさを確保しています。

②アクティブ技術

◆天井面と壁面の輻射パネルの躯体蓄熱*を利用した放射冷暖房システム

天井面と壁面の輻射パネルの躯体蓄熱を利用した放射冷暖房システムの写真
天井面と壁面の輻射パネルの躯体蓄熱を利用した放射冷暖房システムの写真

(東急コミュニティー)

地中熱で冷やした天井や壁面の輻射パネルにファンで風を当てることで、夏場では冷涼な空気がじわじわ出てくるのを感じられます。ひんやり涼しい、穏やかな空調が快適です。
*躯体蓄熱…地中熱や夜間の空調、外気を利用して躯体に蓄熱し、昼間の熱源負荷を低減します。電力負荷平準化と、空調運転の早い立ち上がりに寄与します。

③創エネ

◆屋上と壁面に設置した太陽光パネルで発電

屋上と壁面に設置した太陽光パネルの写真
屋上と壁面に設置した太陽光パネルの写真

(東急コミュニティー)

敷地が狭いため、設置できる太陽光パネルの数は限られますが、屋根の他に壁面にも設置しています。

④エネルギーマネジメント

◆BEMSによるエネルギー使用状況をエントランスにある大型サイネージではライブで〝見える化〟

エントランスにある大型サイネージの写真

(東急コミュニティー)

BEMSの中央監視システムから取り込んだデータは、来訪者にも気軽に見られるようにエントランスの大型サイネージで表示しています。ライブデータ表示しているので、例えば太陽光パネルでは、「今」「どれぐらいの量」を発電しているかを図表化するので、状況を把握しやすいです。


◆センサーによって室内環境の状況判断がエリア毎にモニターに表示

センサーによって室内環境の状況判断がエリア毎にモニターに表示されている写真
センサーによって室内環境の状況判断がエリア毎にモニターに表示されている写真

(東急コミュニティー)

エリア毎に設定した気象条件を満たした状態なると、窓枠右上のランプが緑色に点灯します。その後は利用者がエアコンを停止し、手動で窓を開ける。ランプが消えたら、窓を閉める。利用者自身が省エネに寄与する行動を促す仕組みを取り入れました。

建物内に入った時、穏やかな空調に自然な快適さを感じる

(司会者)

実際に利用していて快適さを実感されているようですね。

(東急コミュニティー)

夏場に出先から帰り、建物内に入るとひんやりした穏やかな空調で、自然な快適さを感じます。当センターは外周がサポートスペースでS造(鉄骨造)、内側が研修スペースでRC造(鉄筋コンクリート造)の2つの空間構成になっています。研修スペースがメインの空間ですが、広さと可変性を持たせるために16m×16mの無柱空間で、地下1階から5階まで鉄筋コンクリートの箱が立ち上がっている構造になっています。この鉄筋コンクリートの箱が〝魔法瓶〟のように室内に熱を閉じ込める役割を果たしています。地中熱を利用してコンクリートに蓄熱し、天井から放熱する放射式冷暖房によって、夏場なら室内は鍾乳洞にいるかのように穏やかなひんやりした感じです。放射式空調は室温分布が均一になり、気流感もなく、静かなので、従来に比べて自然な快適さが増しているのだと思います。

(清水建設)

コンクリートをうまく利用して熱を貯め(躯体蓄熱)、コンクリートの面から放射して出す(放射空調)という技術で省エネ効果と快適性を両立させた環境になっています。

(東急コミュニティー)

外周部のサポートスペースは軽快なS(鉄骨)造により開口部をより広く大きく取ることができ、外の光や風を取り込むことで快適性あげています。さらに内側にある研修スペースに対して熱的緩衝帯の役割にもなっており、省エネ視点でも大きな役割を果たしています。当センターの2つの空間構成による効果から、快適性を確保しながらZEB化するには建築による部分は大きいと感じています。

(清水建設)

省エネのためには、まずは建物にかかる負荷を抑え、光や風など自然エネルギーを積極的な活用していくなど、建築的にできることをしっかりやるべきだと思います。次に空調や照明など設備で省エネを徹底する工夫をし、再生可能エネルギーの導入をしていきます。

BEMSで継続的にエネルギー管理して、運用改善の知見・ノウハウを蓄積していきたい

(司会者)

利用後、ランニングコストへの評価をお聞かせください。

(東急コミュニティー)

まだ正式な形で比較できていませんが、約70%程度削減できています。想定以上です。エネルギーマネジメントに関するノウハウを持つ社員とも連携して、仮説とBEMSで得られるデータを照合した分析と運用改善の取り組みを始めています。分析と改善を繰り返し積み重ねて、そこから得た知見とノウハウを社内に共有化していきたいと考えています。

(清水建設)

最近は様々なセンシングデータを取得できる一方で、データを活かした運用改善ができている事例はまだ多くはないようです。弊社も東急コミュニティー様のエネルギー会議に定期的に参加させていただき、運用改善などのお手伝いをしていきたいと考えております。

(司会者)

今後もさらなる省エネにつながるデータ活用を期待しております。ありがとうございました。

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