ビルオーナーによる取組み事例／ケネディクス・オフィス投資法人

事例４ケネディクス・オフィス投資法人

ビルのテナント・オーナー双方の協力による省エネの実現

省エネ改修成功のポイント

LED照明への更新により照明の電気使用量を56.2低減（試算）
削減されたコストをテナント・オーナーで分け合う「グリーンリース契約」を締結することにより、改修で得られるメリットを双方で享受

ＫＤＸ秋葉原ビル（外観・内観）（出所：ケネディクス・オフィス投資法人ホームページより）

事業主体	オーナー：ケネディクス・オフィス投資法人
ビル概要	東京都千代田区神田岩本町、1973年竣工、地上9F/地下1F、延床面積2,979m²
省エネ改修内容	対象テナント（2フロア）の専有室内の照明設備全台を、蛍光灯からLED照明に変更 ⇒ 期待される電気使用料削減分および照明メンテナンスコスト削減分をテナント・オーナーで50%ずつ享受するグリーンリース契約を締結（平成27年～）

1. LED照明への更新により照明の電気使用量を56.2低減（試算）

2フロアに入居するテナントの専有室内の照明設備全台を、蛍光灯からLED 照明に変更することにより、現状の蛍光灯と比較して電気使用料の56.2%の低減が可能と試算されている。

2. 削減されたコストをテナント・オーナーで分け合うグリーンリース契約を締結することにより、改修で得られるメリットを双方で享受

上記のようにLEDの導入はメリットが大きいものの、従来ではLED導入の初期費用はオーナーが負担し、光熱費削減のメリットはテナントのみが享受することになるため、オーナーにとっては導入しにくい状況であった。
当ビルでは、オーナーとテナントがグリーンリース契約を締結することで、照明設備に係る対象テナント負担となる電気使用料の低減効果と蛍光灯交換費用の削減効果をケネディクス・オフィス投資法人とテナントで二等分し、一方をグリーンスフィーとしてケネディクス・オフィス投資法人が収受し、一方を対象テナントが費用削減効果として享受する仕組みの構築を実現した。ケネディクス・オフィス投資法人は、グリーンリースフィーによる収入とLED照明化によるメンテナンスコスト（蛍光灯関連機器の更新費用）の削減により、LED照明化工事初期費用を約7.5年で全額回収ができる見込みとなっている（下図参照）。

本投資法人が収受するグリーンリースフィーとLED照明化によるメンテナンスコスト削減効果（蛍光灯関連機器の更新費用）を合わせLED照明化工事初期費用を約7.5年で全額回収見込

図：グリーンリース契約における費用負担等に関する考え方（出所：ケネディクス・オフィス投資法人プレスリリースより）

このように、グリーンリースにより、テナントは追加負担なくLED照明を導入し、電気使用料を削減することができるだけでなく、オーナー側（ケネディクス・オフィス投資法人）は、グリーンリースフィーにより一定の収入を得て初期費用を回収しつつ、LED導入を通じてビルの競争力を高めることができたと言える。